Особенности покупки недвижимости в Италии в 2021 году

Покупка недвижимости в Италии.

В этой статье я хочу поделиться собственным опытом приобретения недвижимости в Италии. В конце статьи я выложу отсканированные копии своего контракта (единственное что я удалила из него это личные данные продавцов и покупателей) на приобретение дома как на итальянском языке, так и его перевод на русский язык, а так же предварительный договор о покупке.

Вы сможете наглядно увидеть, какой документ в итоге вы будете иметь у себя на руках. Это будет очень интересно тем, кому только предстоит эта процедура. В свое время я пыталась найти подобный контракт (договор) в интернете, но мне, к моему большому сожалению, так и не удалось это сделать.

И теперь, дабы восполнить этот пробел, с удовольствием выкладываю на ваше обозрение свой собственный договор купли-продажи.

С момента нашей покупки уже прошло некоторое время, это был 2010-2011 год, но я думаю, что особых изменений в вопросе оформления не произошло, за исключением размера самого налога.

Итак, начнем. Конечно все до мельчайших подробностей я не расскажу, но самые важные моменты обязательно затрону. Будем считать, что дом или квартиру свой мечты Вы уже нашли. Остается самое важное, юридически правильно оформить ее в собственность.

Еще раз повторюсь, что все этапы оформления мы прошли самостоятельно, не прибегая к помощи риэлтора. Однако без помощи переводчика Вам не обойтись, если конечно Вы не владеете в совершенстве итальянским языком. Без него, как без рук.

Мы на тот момент не владели им совершенно.

В Италии нет ограничений для иностранных покупателей. Сделку можете оформить как на юридическое, так и на физическое лицо. Начну поэтапно:

Получение индивидуального налогового номера, ИНН (CodiceFiscale). С этого стоит начать, т.к. без этого номера Вы не сможете сделать ничего. Постановкой на налоговый учет занимается налоговая инспекция (Agenzia delle Entrate), отделения которой есть в каждом городе Италии. Для получения ИНН Вам потребуется при себе иметь только заграничный паспорт.
Открываем расчетный счет. Вы можете его открыть в любом итальянском банке. Счет открываете как нерезидент. Сложностей с этим возникнуть не должно. Хотя у нас, честно признаюсь они были. Но это были больше технические сложности, связанные с заполнением бумаг и скорее всего из-за невысокого уровня профессиональной подготовки банковских служащих. Город, где открывали счет, относительно небольшой, иностранцев особо нет, соответственно нет практики в этом вопросе. Зато уже после нашего опыта, моя подруга открыла счет достаточно легко о очень быстро.
Предложение о покупке (Proposta d’acquisto либо Riserva-offerta). Мы этот этап пропустили, не было необходимости. А вообще знаю, что это практикуется. В этом случае покупатель делает письменное предложение продавцу о покупке и сопровождает его уплатой взноса в размере 1% от стоимости недвижимости или фиксированной суммой, например, одна тысяча евро. Взнос подтверждает серьезность ваших намерений, как потенциального покупателя. Продавец либо принимает предложение, либо отклоняет и возвращает Вам ваш взнос.
Подписание предварительного договора купли-продажи. Пропустив «Предложение о покупке» мы сразу начали с подписания предварительного договора (Contratto preliminare di compravendita). В этом документе указываются данные владельцев собственности, основания владения, кадастровый номер, наличие обременений, цена, сроки внесения платежей и др. существенные факты, в зависимости от ваших пожеланий. Перейду конкретно к нашему случаю. Что нас смутило на данном этапе? Прежде всего то, что на недвижимость было наложено обременение в виде банковской ипотеки. Другими словами, наш продавец купил какое-то время назад себе другое жилье, взяв при этом кредит в банке под залог «нашего» дома. Этот дом выступал в качестве банковской гарантии, того что он сможет погасить свой долг перед банком. Продавец нас уверил, что это не мешает нашей сделке и в этом проблемы нет. Мы конечно не из тех людей кто верит на слово, поэтому нам пришлось немного побегать, чтобы выяснить вопросы и моменты продажи недвижимости, имеющей такое обременение. Выяснили…, этот случай далеко не единичный, и он имеет место быть и это не редкость. Схема давно отработана. Просто в нашей ситуации, при подписании окончательного основного договора купли-продажи обязательно присутствует сотрудник банка. При передаче денег он забирает свой долг в присутствии всех сторон и нотариуса, действие кредитного (ипотечного) банковского договора закрывается. Продавец дает подтверждение, что недвижимость больше не стоит под обременением. Договор составляется в 2-х экземплярах и на двух языках, русский — итальянский. Обычно, но не обязательно, при подписании договора покупатель должен внести задаток (caparra) в размере 10% от стоимости недвижимости. Если после этого он откажется от сделки, то эта сумма ему не возвращается. Если продавец по каким-то причинам передумает продавать, то он должен вернуть покупателю задаток и еще такую же сумму в виде компенсации, т.е. возвращается двойной задаток. Мы не вносили при подписании контракта задатка, а прописали в договоре, что первый платеж в размере 10% от стоимости жилья будет внесен, через две недели после подписания. Поэтому, Вы можете прописывать в договоре то, что считаете приемлемым в конкретно вашем случае.
Подписание окончательного договора купли — продажи (Contratto notarile di compravendita). Окончательный договор подписывается в кабинете нотариуса обычно через 1–3 месяца, но можно и больше по соглашению сторон, у нас фактически получилось лишь спустя 6 месяцев после подписания предварительного договора. В момент подписания мы оплатили оставшуюся сумму — 50% от стоимости дома и плюс с этому необходимые дополнительные налоги и пошлины. В нашем случае мы уплатили 1 399,00 евро в виде нотариального сбора, куда входил кадастровый налог (imposta catastale) 168 евро (насколько я знаю с 2014 года он был уменьшен до 50 евро), ипотечный налог (imposta ipotecaria) так же 168 евро (уменьшен в 14-м году до 50 евро), регистрационный налог в размере 3% от кадастровой стоимости, которая существенно меньше рыночной (кадастровая стоимость нашей недвижимости составляла всего 27 767,00 евро), госпошлина (Imosta di bollo) — 230 евро. Налог за внесение в государственный реестр (Trascrizione e voltura) — 90 евро как мне помнится мы оплачивали отдельно, дополнительно. За услуги нотариуса в нашем случае платил продавец, это было предусмотрено нами в предварительном соглашении, а не мы и поэтому сумму я уже не смогла вспомнить. Хочу заметить, что процедура эта очень длительная, у нас она заняла несколько часов, приехали мы к нотариусу часам к четырем, а разъехались после 11-ти часов вечера. Опять-таки пресловутые технические проблемы в виде невозможности уместить в определенный формат двуязычный контракт. На сделке присутствовали: нотариус со своим помощником, со стороны продавца – два собственника, представитель банка, свидетель, понимающий два языка русский и итальянский. Со стороны покупателя – два будущих собственника, это я и мой муж (т.к. дом покупался на двоих человек) и наш переводчик Елена, огромное ей спасибо, она очень нам помогала, болела за дело всей душой. В Италии переход права собственности происходит уже в момент подписания окончательного договора купли-продажи. И не забудьте, что теперь Вы обязательно должны будете перезаключить все контракты на свое имя: на свет, газ, воду и мусор.
Регистрация договора – это заключительный этап. После подписания контракта, нотариус передает договор на государственную регистрацию в Департамент кадастрового реестра недвижимости. Обычно на регистрацию уходит около месяца. После этого вы получите выписку из реестра недвижимости, где Ваше имя будет фигурировать, как собственника.

ВАЖНО: Обязательно стоит заметить, что недвижимость мы покупали исходя из льготного налогообложения, которое предполагало, что это основное наше жилье, т.е. «первый дом». При подписании договора мы заявили (см. договор, art. 8), что обязуемся получить резиденцию, т.е. прописку в данной недвижимости в течении 18 месяцев со дня подписания контракта. Забегая вперед скажу, что этого срока вполне достаточно чтобы успеть получить, к примеру, рабочую визу и осуществить переезд. Но если, Вы сомневаетесь в своих планах по переезду, то конечно не стоит рисковать, т.к. в противном случае Вы вынуждены будете не только доплатить разницу в налогах на покупку, но и штраф, если не ошибаюсь это порядка 30% от суммы налога.

Если после прочтения данной статьи у Вас остались вопросы или Вы хотите поделиться своим личным опытом покупки недвижимости в Италии, я с удовольствием продолжу общение. Вы можете оставлять свои комментарии к этой статье, можете создать тему на нашем форуме, можете задать вопрос через форму обратной связи.

С уважением,
Администратор сайта «Моя Италия»
Маслякова Марина

Зарубежные метры: в каких странах выгодно покупать недвижимость в 2021 году

Покупка недвижимости за рубежом — мечта многих.

Кто-то планирует новую жизнь в новой стране, кто-то хочет использовать квартиру или дом у моря в качестве «дачи», другие инвестируют накопления для получения дохода от аренды или последующей продажи.

В любом случае, в условиях снижения туристического потока приобрести такое жилье стало проще и дешевле. Разбираем в нашей статье, на какие страны стоит обратить внимание в 2021 году.

Испания

Испания привлекает в первую очередь своим теплым климатом. Даже зимой температура воздуха здесь редко опускается ниже 12 градусов. А помимо пляжного отдыха на берегу средиземного море, страна может похвастаться богатым историческим наследием, невероятно красивой природой, вкусной традиционной едой и большим выбором развлечений круглый год.

Сейчас здесь можно найти жилые объекты со скидками до 30–40%. Особенно много выгодных предложений на рынке вторичного жилья, который стал наиболее чувствителен к пандемии.

Связано это в первую очередь с тем, что более 70 % жилых помещений в Испании покупаются в ипотеку, а локдауны резко ударили по доходам населения. На сайтах недвижимости появляется все больше объявлений с пометкой urgente (срочно), а банки устраивают настоящие распродажи домов.

Так, средняя стоимость квадратного метра в Испании к концу 2020 года составила 1391 евро, тогда как еще в июне того же года она была около 1730 евро.

Сложившаяся ситуация на рынке отлично подходит для инвестирования. Только стоит учесть, что для заработка на перепродаже придется подождать, когда цены начнут вновь расти. Это может занять от трех до пяти лет.

Однако, все это время жилье можно сдавать и получать доход.

В результате пандемии средняя рентабельность от сдачи испанской недвижимости выросла до 9,3 % (от стоимости жилья в год), а цены на аренду достигли своего исторического максимума – в среднем €11,4/М² в месяц.

В случае, если вы ищите недвижимость для переезда, но не владеет необходимой суммой, – момент не менее удачен. Цены снижены, а условия кредитования привлекательны. Банки могут одобрить кредит на срок до 15 лет по специальным процентным ставкам для иностранцев от 3-3,4 %. Для этого необходимо будет подтвердить уровень дохода от 800 евро в месяц.

Италия

Италия всегда была одной их самых привлекательных стран для покупки недвижимости. Мягкий средиземноморский климат, гастрономическое разнообразие, лучшие винодельческие регионы, модная столица и всего три часа от Москвы на самолете – это лишь малая часть того, за что мы любим ее.

Стоит отметить, что купить недвижимость в Италии могут многие, но далеко не все иностранцы. Такая возможность зависит в первую очередь от наличия действующего соглашения о взаимных инвестициях между Италией и конкретной страной. Но российским гражданам повезло – никаких ограничений на покупку недвижимости и участков под строительство для них нет.

Ситуация с пандемией не обошла стороной местный рынок недвижимости. По словам аналитиков, цены в среднем упали на 16%. Это отличный момент для сделки. Тем более, что условия получения кредита достаточно выгодны – ставки от 2,8 % и срок кредита до 15-30 лет.

Кроме того, в последнее время некоторые города объявляют настоящие распродажи жилья. Таким образом власти стараются привлечь новых жителей.

Например, на днях с таким заявлением выступила коммуна Биккари на юге Италии – дом там можно купить по цене от 7,5 тысячи евро. В целом на юге страны цена квадратного метра существенно ниже.

К примеру, в Лигурии однокомнатная квартира стоит 350 000–400 000 евро, тогда как в Калабрии 65 000–100 000 евро.

Если вас привлекает жаркий климат и близость морского побережья, обратите внимание на недвижимость в Кампании, Калабрии, Апулии, на Сицилии или Сардинии. В северных же регионах ценятся Пьемонт и Валле-д’Аоста за свои знаменитые горнолыжные курорты. При этом в Пьемонте доход от сдачи квартиры в аренду составит от 200 евро в неделю.

Греция

Чаще всего покупателями жилья в Греции становятся бывшие туристы, влюбившиеся в эту страну. И их можно понять – гостеприимное и дружелюбное местное население, мягкий климат, сосновые леса на фоне лазурной воды и аромат апельсиновых рощ. По данным экологической комиссии ЕС, Греция является одной из стран с самой чистой морской водой во всей Европе.

Сейчас здесь также действуют существенные скидки на жилье. По данным аналитиков, цены в среднем упали на 15–20%. Причем, как в Афинах и Солониках, так и на островах. Например, апартаменты можно купить по цене от 50 000 евро. Как правило, недвижимость со скидкой продают владельцы, которые приобрели ее в кредит для заработка на туристах, но в условиях пандемии не смогли покрывать расходы.

Привлекательность греческой недвижимости заключается еще и в том, что при покупке объекта стоимостью от 250 000 евро вы имеете право подать заявку на участие в программе «Золотая виза» Греции (ВНЖ).

Турция

У Турции немало бесспорных плюсов: солнце круглый год, море, высокий уровень безопасности, доступные цены, бесплатное среднее школьное образование для детей иммигрантов с ВНЖ. При этом цены на жильё начинаются от 20 000 евро, а процесс оформления жилой площади весьма прост. Для сравнения, в Москве средняя стоимость недвижимости составляет 70 000 евро.

Как и страны, о которых мы писали выше, Турция пострадала от снижения туристического потока, а цены на недвижимость снизились.

Например, в Аланье евродвушка в современном доме, которая в марте стоила 50 000 евро, сейчас предлагается за 40 000–42 000 евро.

Что касается новостроек, то часть турецких застройщиков снизили цены по сравнению с весной 2020 года до 10%. Поэтому при желании можно найти весьма выгодный вариант.

Лучший ли сейчас момент?

Как показывают цифры, во многих странах пока еще действует существенный дисконт на покупку недвижимости. Поэтому первый-второй квартал 2021 года – наиболее выгодный момент, чтобы осуществить давнюю мечту.

Так что, если вы хотели вдыхать морской воздух, сидя на своем балконе, или прогуливаться по оливковой роще возле своей виллы, не стоит откладывать желание в дальний ящик.

Главное, грамотно выбрать страну и объект, найти варианты для вылета или оформить сделку дистанционно, в случае пока еще закрытых границ. И тогда такая покупка станет выгодным капиталовложением.

Как купить недвижимость в Италии гражданину России в 2021 году

Все чаще граждане СНГ стремятся приобрести дом или квартиру за рубежом.

Одна из стран, жителями которой они хотят стать – Италия, которую предпочитают за лояльное отношение её властей к иммигрантам, особенности климата и изыски кухни.

Без знания нюансов законодательства купить недвижимость в Италии непросто. Однако сделка купли-продажи, заключенная в соответствии с нормативно-правовыми актами, обещает быть «прозрачной».

Формирование ценовой политики в стране

Иммигранты задаются вопросом, сколько стоит квартира в Италии? Кризис не сказался на ценовой политике в сфере недвижимости. Большинство риэлторов не завышали стоимость жилья до его возникновения. Поэтому после экономического спада оно подешевело не более чем на 7%. Цены на жилье в Италии формируются за счет его регионального расположения и классификации.

Тип жилья

Цены в 2021 году на недвижимость в Италии, в зависимости от типа, варьируются от 22 тысяч до нескольких миллиардов в европейской валюте. Самые дорогие апартаменты – это виллы, таунхаусы, другие элитные объекты в курортных зонах. Новостройки также обойдутся недешево. Варианты подешевле – квартиры в глубинках и на окраинах.

Где находится

Стоимость дома в Италии зависит от его месторасположения. Самые низкие цены устанавливают на дома, расположенные на юге страны, где сконцентрированы области со слаборазвитым производством. Ближе к северу происходит удорожание недвижимости. Ценовая политика при этом выглядит так:

квартира в Калабрии – от 1 100 € за м2;
недвижимость у моря (Средиземное) – от 2 000 до 2 500 € за м2;
дома в Лацио – от 3 000€ м2;
вилла в Лигурии, Тоскане, Венето и Ломбардии – 10 000 – 15 000 € за м2.

Наиболее популярны среди иностранцев северные регионы страны.

Покупка недвижимости

Задавшись вопросом, как купить недвижимость в Италии гражданину России, стоит обратить внимание на порядок действий во время процесса ее приобретения. Каждый этап имеет нюансы. Однако условия заключения сделки для иностранцев и местных жителей практически одинаковы.

Принятие решения

Для начала нужно выбрать жилье в Италии. Заняться его поиском можно такими методами:

интернет-ресурсы, специальные выставочные мероприятия, газеты и другие издания тематической направленности;
через представителя итальянского агентства по реализации недвижимых объектов, действующего в РФ;
с помощью российских компаний, занимающихся вопросами продажи недвижимости через компаньонов из Италии.

Выбрав жилье, нужно посмотреть его. Некоторые организации предоставляют возможность посетить Италию для смотрового тура. За эту услугу придется расплатиться отдельно.

Стоимость рассчитывается индивидуально с учетом длительности поездки, места расположения жилья и предоставления дополнительных возможностей. В день клиент осматривает около пяти объектов.

На основе своих впечатлений он и делает выбор.

Резервирование недвижимости

Заявив о том, что решение о приобретении недвижимости принято, иностранец подписывает неотменяемое предложение о покупке, где прописаны нюансы сделки и порядок оплаты. После чего делается первый взнос (депозит). Его минимальный размер – 5% от стоимости выбранного объекта.

Отказ от своих обязательств какой-либо из сторон предполагает выплату неустойки. Покупатель лишается денег, выплаченных в качестве первого взноса. Если от сделки отказался продавец, с него взимаются денежные средства в объеме, в два раза превышающем внесенную клиентом сумму.

Заключение предварительного договора

Процедура заключения предварительного договора не носит обязательного характера. Он составляется по желанию одной из сторон соглашения, если сделка имеет длительные временные рамки или проводятся операции с крупными суммами.

Читаем также: Как получить итальянское гражданство Переезд в Италию

По условиям предварительного договора покупатель должен сделать второй взнос. Это задаток в размере 10-30% от общей стоимости жилья. Кроме того, клиент оплачивает услуги агентства.

Предварительно все документы на недвижимость, которые имеются в наличии у продавца, проверяются нотариусом. Если в ходе процедуры выяснится, что объект нельзя продавать, сделка объявляется несостоявшейся.

Виноват в этом продавец, который будет обязан выплатить покупателю материальную компенсацию равную двойному размеру депозита.

Основной договор

Договор купли-продажи (купчая) на недвижимость обязательно должен заверяться нотариусом и подписываться обоими участниками сделки. При этом документ зачитывается вслух с целью исключения двусмысленности понимания его пунктов. До заключения соглашения покупатель уплачивает налоги и вносит первый взнос за услуги нотариальной конторы.

Если покупатель не владеет итальянским языком, сделка проводится по одной из предложенных схем. Первая – это приглашение переводчика и двух свидетелей, которые говорят на обоих языках. Их услуги оплачивает покупатель. Соглашение составляется на двух языках.

Второй вариант развития событий – покупатель оформляет доверенность на представителя, владеющего итальянским языком. При заключении основного договора стоимость недвижимости полностью покрывается чеками или банковским переводом.

Государственная регистрация

Подписание основного договора подразумевает регистрацию в государственных органах сделки, утверждающей переход объекта в распоряжение нового владельца.

Все данные передаются в налоговую инспекцию, кадастровый отдел, палату по регистрации недвижимости. Там должны зафиксировать право собственности в сроки от 5 дней до 2 месяцев. После чего стороны договора подписывают купчую.

Покупателю передается право собственности вместе с ключами от нового жилья. Также он получает сертификат о проведенной сделке.

Расходы

При регистрации сделки на покупателя возлагается уплата только части расходов. При этом их объем зависит от того, приобрел ли он новую недвижимость или взял ее на вторичном рынке.

На первичном рынке

Приобретая жилье от застройщика, покупатель вносит в казну государства НДС, размер которого зависит от класса жилья. За новый объект придется уплатить 10% от стоимости. Если ему присвоен класс «люкс», процентная ставка увеличивается до 20. Также взимаются регистрационный, ипотечный и кадастровый налоги. Их размер составляет 168€.

На вторичном

На жилье со вторичного рынка уплата НДС не распространяется. На размер других налогов влияет стоимость объекта. При регистрационном сборе придется отдать 900€ за каждые 100000€, необходимых к уплате за покупку. Размер ипотечного и кадастрового налога – от 1 до 2% от стоимости недвижимости. Выплата в казну государства за покупку земли под застройку равна 8% от ее цены.

Ежегодные платежи

Налог на недвижимость в Италии для россиян взимается в соответствии с соглашением двух стран. Согласно ему, сбор платится один раз в год в казну того государства, где иммигрант зарегистрирован как налогоплательщик.

Налогообложение иностранных граждан осуществляется в соответствии с теми же требованиями, которые применяются к гражданам страны. Так, налог на недвижимость варьируется в пределах 0,4-0,7% от ее кадастровой стоимости.

Визовый режим для владельцев недвижимости

Власти каждый год выдают и продлевают владельцам недвижимости в Италии мультивизы шенгенского образца. Они наделяют правом каждое полугодие в течение 3 месяцев находиться на территории государств Шенгена. ВНЖ в Италии получить на основании владения жильём нельзя. Для этого необходимо подтвердить, что в стране иммигрант получает доход.

Читаем также: Работа для русских в Италии Средняя зарплата в Италии

В заключение

Спрос на жилье в Италии остается на довольно высоком уровне. Иностранцы выбирают эту страну за лояльное отношение к иммигрантам.

Условия приобретения недвижимости здесь одинаковы для приезжих из других государств и местных жителей. Однако при покупке иммигранты могут столкнуться с определенными сложностями.

Таким образом, прежде чем решиться на это, нужно рассмотреть все нюансы сделки, обратить внимание на ее плюсы и минусы.

Сколько на самом деле стоит купить дом за 1 евро в Италии в 2021 году?

Дома за 1 евро могут стать выгодной сделкой для тех, кто мечтает иметь недвижимость в Италии. Этот проект является способом возродить районы и деревни по всему полуострову, население которых резко сократилось или которые, в некоторых случаях, были полностью заброшены.

Проекты управляются муниципалитетами, но дома принадлежат частным лицам, которые хотят продать, как правило, чтобы снизить местное налоговое бремя на неиспользуемую собственность.

Дома в большинстве своем представляют собой ветхие или опасные постройки, нуждающиеся в капитальном ремонте.

Муниципалитет продает дом по открытому тендеру по символической цене 1 евро и выступает гарантом продавца.

Сколько же на самом деле стоит купить дом за 1 евро в Италии?

Покупка дома за 1 евро — уникальная возможность для тех, кто всегда мечтал о доме в Италии. Однако эта символическая цена приносит с собой крупные вложения, состоящие из ремонта и административных процедур. Давайте углубимся в эти аспекты.

Большинство домов стоимостью 1 евро расположены в отдаленных и горных районах, подъезд к которым по грунтовым дорогам может быть затруднен. Общественный транспорт может отсутствовать, и вы можете находиться вдали от железнодорожного вокзала и аэропорта. Но это не проблема для многих, практически мечтающих о такой счастливой изоляции посреди нетронутых природных богатств.

Заявка на покупку дома за 1 евро подается в муниципалитет, в котором находится недвижимость.

Представляется ряд форм, которые необходимо заполнить, и покупателю предлагается внимательно просмотреть уведомления в Управлении городского планирования муниципалитета.

Этот процесс немного отличается от муниципалитета к муниципалитету, но обычно, когда вы покупаете дом, вы должны заплатить залог в размере около 5000 евро, который удерживается до конца работ.

Еще один аспект фундаментальной важности, который нельзя упускать из виду, — это необходимость предоставить муниципалитету проект ремонта. Поэтому необходимо нанять геодезиста, а средняя стоимость подготовки проекта ремонта составляет около 3000 евро.

Работа должна начаться в течение нескольких месяцев после утверждения проекта и завершиться в течение нескольких лет. В противном случае вы потеряете свой первоначальный депозит. Следовательно, необходимы деньги для первоначального взноса строительной компании.

В любом случае условия всегда необходимо проверять в индивидуальном порядке.

Хотя это правда, что большинство деревень, участвующих в проекте в Италии, требуют от покупателей внесения залога в размере до 5000 евро, есть также многочисленные исключения.

Как, к примеру, Чинкефронди в Калабрии, где требуется страховой полис в размере 250 евро в год до завершения работ.

Однако покупатель, который не занимается ремонтом три года, должен заплатить штраф в размере 20 000 евро.

Итак, самым важным условием при покупки дома за 1 евро является обязательство отремонтировать эту собственность. Необходимость инвестировать деньги в ремонт может оттолкнуть потенциальных покупателей от использования этой возможности, но важно отметить, что итальянское правительство ввело некоторые налоговые вычеты, связанные с ремонтом такой недвижимости.

От первого лица: рассказ Рубии Дэниэлс, которая приобрела дом за евро в Муссомели

Рубиа Дэниэлс начала работу над одним из трех купленных домов, потратив на его ремонт, на данный момент, около 12 тысяч евро. Общий бюджет, установленный по предварительным подсчетам, — 20 тысяч евро на каждый дом.

«Муссомели — это рай. Это место, где время течет медленнее. Жители здесь очень приветливые. Благодаря им иностранцам действительно легко прийти сюда и осуществить свои мечты.

Муссомели становится мультикультурным местом, где собираются люди со всего мира. Однако вы должны осознавать реальность.

Если я участвую в проекте «Дом за один евро», я знаю, что мне придется его отремонтировать и вложить деньги».

Не за евро, но очень выгодно!

Еще один отличный способ купить подержанную итальянскую недвижимость дешево — это аукцион. Они существуют уже некоторое время и могут быть отличным способом найти недвижимость по выгодной цене. Дома, продаваемые на итальянских аукционах, обычно продаются банком или куратором для взыскания долга за собственность. Может быть достигнута экономия до 75% от стоимости недвижимости.

Как изменится рынок недвижимости Европы в 2021 году

Пандемия постепенно отступает, и рынок зарубежной недвижимости оживает, но — в новых реалиях. Собственники оказались в сложной ситуации: многим объектам требуется антикризисное управление, а арендаторы ищут помещения с готовой отделкой. Потенциальным инвесторам тоже не легче: Мальта и Кипр приостановили выдачу «золотых» виз, риски новых инвестиций выросли.

Как сориентироваться в посткарантинном мире зарубежной недвижимости и принять взвешенные инвестиционные и управленческие решения?

Пандемия и связанные с ней ограничения способствуют снижению мирового ВВП на 5,2% в 2020 году.

Временные воздействия этой ситуации — снижение мобильности, повышение мер по охране здоровья, приостановка новых проектов, а также усиление основных мегатрендов, включая развитие электронной торговли, цифровизацию, внедрение индустрии 4.0 и так далее, повлияли на рынок недвижимости.

В итоге выросли риски инвестирования в отдельные регионы, например, Великобританию, Испанию и Италию, или классы активов, в том числе, торговую недвижимость и отели, и снизились цены на российские активы — за счет ослабления рубля более, чем на 30%.

Хотя стоимость европейской недвижимости и не была подвержена курсовым рискам, в этом сегменте также не обошлось без изменений в ключевых показателях. Ставки по офисам уменьшились на 3-6%, вакантность торговых помещений увеличилась до 20%, а отелей — до 70%.

Благодаря принимаемым правительствами разных стран фискальным и монетарным мерам, а также появлению действенных вакцин уже в 2021 ожидается уверенное восстановление мирового ВВП на 6,9%. В первой половине следующего года мы ожидаем повсеместного распространения вакцины, а затем, ближе к осени — возвращения к более привычным экономическим условиям.

Тем не менее, некоторые остаточные эффекты пандемии, такие, как свободный график посещения офиса и потребительский аппетит к электронной коммерции, останутся преобладающими минимум до конца следующего года. А за счет определенной инерции рынка недвижимости, полное восстановление офисных, торговых и гостиничных объектов займет более двух лет.

Управление активами

Во время локдауна ярко проявились недостатки локации, управления и позиционирования объектов. Пандемия и правительственные ограничения потребовали более деятельного подхода к управлению недвижимостью — многие активы перешли в разряд проблемных и теперь нуждаются антикризисном управлении.

Чтобы вернуться к жизни после карантина и успешно подняться на волне восстановления в следующем году, необходимо пересмотреть принципы управления недвижимостью и принять ряд мер.

Провести внутреннюю оценку стоимости объектов и анализ рынка, включая изменение уровня арендной ставки и вакантных площадей, открытие конкурентных объектов поблизости, общее развитие экономики региона. Это поможет решить, стоит ли оставлять объект в портфеле или необходимо начать подготовку к выходу из проекта.
Тщательно оценить подрядчиков, с которыми работали в этом году, на предмет результатов работы и продления мандата на следующий год. Следует помнить, что в ряде юрисдикций закреплены законодательные требования для инвестиционных фондов о регулярной ротации аудиторских компаний и независимых оценщиков.
Взвесить опыт работы с финансирующим банком, уделить внимание своевременному предоставлению запрашиваемой информации и подготовиться к переговорам об улучшении условий текущего кредита. По нашим наблюдениям, сейчас банки тщательнее оценивают риски и вынуждены работать с проблемной задолженностью. Поэтому найти альтернативное финансирование становится сложнее.
Проверить техническое состояние объекта перед зимним периодом. Никто не застрахован от протечек в крышах, поломок систем вентиляции и отопления и общего ухудшения состояния объектов из-за не проведенных профилактических работ. Необходимо заранее провести аудит и получить рекомендации по устранению технических проблем.
Провести ревизию текущих договоров аренды и запросов от арендаторов. Количество вакантных площадей сейчас растет, поэтому по возможности лучше заранее договориться о пролонгации договора с текущими арендаторами, особенно если приближается период расторжения договора. Необходимо проверить, довольны ли арендаторы качеством оказания услуг, и решить, где можно пойти на компромисс ради построения долгосрочных отношений. Понятная навигация по объекту, установка зарядных станций для электромобилей, открытие дополнительных точек питания для сотрудников и другие элементы комфорта могут улучшить восприятие объекта и повысить спрос со стороны арендаторов.
Чтобы быстрее сдать объект в аренду, нужно провести ряд мер. Улучшить внешний вид, сделать качественный веб-сайт и видеотур, предоставить брокеру доступ к объекту. Кроме того, может возникнуть необходимость инвестировать в отделку и предоставить арендатору более длительные каникулы.
Осенью традиционно проводятся собрания собственников крупных объектов, на которых проверяются годовые отчеты, утверждаются планы капитальных вложений и обслуживания объектов на следующий год. Нужно оценить, какие работы нужно обязательно провести в ближайшее время, а какие можно отложить. Также не оставляйте без контроля проведение тендеров и выбор основных подрядчиков на следующий год и снизьте, где возможно, уровень операционных расходов.
В конце года необходимо подготовить документы по налоговым вычетам. Поручите эту задачу бухгалтеру или привлеките налогового консультанта — это поможет улучшить операционные показатели объекта.
Собственникам, принявшим решение о продаже объекта недвижимости, необходимо привести его в соответствие текущим требованиям институциональных инвесторов: уделить внимание снижению затрат на содержание, экологическому воздействию и энергоэффективности. Получение экологического сертификата может повысить привлекательность объекта в глазах возможных покупателей из числа инвестиционных фондов.
Рассмотреть возможность использования технологий управления активами. Сейчас на рынке представлены программные решения, включающие контроль над затратами и мониторинг основных показателей по объекту.

Направления новых инвестиций

По мнению участников рынка — CBRE, Savills, Jll, Inowai, — 2021 год станет годом уверенного восстановления экономики и рынка недвижимости во всех сегментах. Особенно привлекательны будут экономики, прошедшие через пандемию с наименьшими потерями, например, Германия, Австрия, Швейцария, Люксембург, Нидерланды и Скандинавия.

Но объем средств, которые российские инвесторы вложат в зарубежную жилую и коммерческую недвижимость, будет ограничиваться повышающимся порогом для входа на рынок. Для этого есть ряд причин:

сложности с получением финансирования небольших объектов;
увеличивающиеся минимальные требования к капиталу;
необходимость прохождения процедур проверки клиента.

После приостановки Кипром и Мальтой программ «Гражданство за инвестиции» потенциальные инвесторы в жилую недвижимость могут обратить внимание на Португалию. Рост цен в крупных городах страны —Лиссабоне и Порту — продолжается уже несколько лет подряд, отражая высокое качество жизни и привлекательность для жизни и ведения бизнеса.

Благодаря географическому расположению и деловым связям с Китаем и своими бывшими колониями в Африке и Южной Америке, Португалия уже рассматривается не только как первоклассный курорт, но и как логистический хаб — точка входа на европейский рынок. Многие фонды запустили здесь девелопмент крупных логистических центров (более 100 тыс. кв.м).

Похожую тенденцию мы видим и в других локациях. В Западной (Германии, Бельгии, Люксембурге) и Северной Европе (Дании, Финляндии) продолжается развитие перспективных альтернативных секторов коммерческой недвижимости — технопарков, комплексов апартаментов с обслуживанием, коворкингов, ЦОДов.

Изменения в подходах к инвестированию

Несмотря на временные ограничения и растущий уровень рисков, собственники не торопятся снижать цены на объекты. Поэтому при покупке необходимо оценивать не только сам объект и его состояние, но и перспективы развития района, города, экономики, ключевых отраслей.

Тем, кто сейчас находится в процессе поиска или приобретения объекта, не стоит забывать о необходимости независимой оценки и анализа рынка, а также технической, юридической и налоговой экспертизы приобретаемой недвижимости. Это поможет понять, какие расходы придется понести будущему собственнику, и таким образом получить аргументы для снижения цены.

Еще один способ преодолеть высокие барьеры для входа на рынок — инвестировать в зарубежную недвижимость через клубные сделки и паевые инвестиционные фонды.

Частные и институциональные инвесторы с долгосрочным инвестиционным горизонтом могут получить большую выгоду от приобретения качественных объектов. При этом выбор управляющего, прозрачность информации о результатах деятельности и своевременные действия по повышению эффективности управления становятся приоритетными для инвесторов и собственников европейской недвижимости в 2021 году.